纵观当下业主和物业公司之间屡屡发生的物业服务合同纠纷，物业维修费用和责任问题等已成为物业公司面临的高发风险之一。而类似小区电梯坏了、屋顶漏水等问题在我们生活中时有出现，尤其是小区的电梯，使用时间久了难免会发生损坏等一些情况，必须及时维修。这个时候，业主们就会面临一个问题，修电梯费用是物业出还是启动业主公共房屋维修基金，如果用维修基金要怎么用？
一、区分物业费和房屋维修基金
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。
而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部分和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。
房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
【向吉提醒】小区电梯很多，而且需要定时维护、维修，如果每次都需要物业费用来支付，物业公司也无法生存。而且根据相关规定，小区电梯坏了，是可以动用房屋维修基金的。
二、厘清住宅共用部位和共用设施设备
根据建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用如何分摊？
根据《住宅专项维修资金管理办法》，住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
【向吉提醒】向物业交纳的物业服务费并不包括公共部位的大修、中修和更新、改造费用。
四、相关法律依据
《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”
《民法典》第281条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。”
“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”
相比较而言，《民法典》扩大了维修资金使用范围，增加了“屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”，增加了紧急情况下使用维修资金的特别程序。
【向吉提醒】《民法典》上述条款针对的是房屋的共有部分，如果业主自身的房屋出现质量问题，在保质期内应尽快和开发商协商，避免因物业拖延导致房屋超过质保期。
五、《民法典》中关于物业管理还有这些新变化
（一）降低业主共同管理事项与表决比例
《民法典》第277条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
《民法典》第278条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
此规定适当降低了业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，筹集建筑物及其附属设施的维修资金需要两个“四分之三”，而使用仅需要“双过半”。所谓两个“四分之三”是指经参与表决专有部分占建筑物总面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，“双过半”是指经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（二）小区电梯广告、外墙广告收入归业主共有
《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”明确了公共部位扣除合理成本产生的收入归业主共有。
（三）新增物业服务合同
《民法典》合同编新增了物业服务合同专章，合同是双方当事人主张权利履行义务的基础，在为发生物业服务合同纠纷时为其提供法律依据。
《民法典》第944条规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
（四）高空抛物坠物造成损害的，物业公司有安保义务，否则承担相应的侵权责任。
《民法典》第1254条规定：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止建筑物中抛掷物品或者建筑物掉落物品，造成他人损害这类情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”
【向吉提醒】《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国物权法》同时废止。
