2018年我市相继出台《无锡市既有住宅增设电梯暂行办法》和《无锡市既有住宅增设电梯财政补贴实施细则》,为老旧小区加装电梯提供了制度、财政等各方面的支持。但目前电梯加装完成的数量只有100余台,在许多项目中,热心人跑前跑后却最终搁浅,有人感叹加装电梯好难。
增设一部电梯的成本普遍在40万元以上,如果房屋基础条件较不成熟,需要结构加固或改造的管线较多,成本可能会成倍增加;后期的维保费、年检费、能耗费,每年还需近万元,如遇到故障需要大修,相关费用也不菲;加上增设电梯的房屋,通常参与分摊费用的业主不多,单个业主需要承担的费用不低,有的高层住户一户最高需要一次性支付6到7万元。资金方面的压力是加装电梯推进缓慢的原因之一。
通常意义上说,租赁分为两种,经营租赁是承租人以支付租金的方式获得短期的资产使用权,出租人出租资产并提供相应的维修保养等服务。融资租赁则是承租人以获取资产所有权为目的,为缓解资金压力而选择分期付款。此次惠畅里小区35号选择了集二者于一身的创新方式。一是15年到期后,电梯的所有权是属于居民而不是出租方。目前国家对电梯使用年限并无强制规定,但一般电梯的使用年限在15年左右。所以15年后所有权转给居民可以促使居民更注意对电梯的爱护,延长电梯使用寿命。二是更多的选择性,居民可以选择用还是不用电梯;出资的所有居民可以集体选择不同的租赁期限,10年、12年、15年皆可;可以选择按时还款,还可以根据自己的资金情况选择提前还款,方式更加灵活、富有弹性。
居民是使用电梯的需求方,租赁电梯的方式为他们提供了全环节的服务。电梯加装前期环节中,调研、立项、审批等工作都由出租人办理,省心省力省时。电梯的选择和采购环节,由专业的采购公司来处理,节约了居民的沟通成本,降低电梯采购价格。在出资环节中,一年几千元的租金就能使用电梯,为居民解决了资金问题。在电梯使用环节,居民对加装电梯后的维修保养问题也不用操心,可以交由物业处理解决。
我市一家国有集团为惠畅里小区35号提供了租赁装梯服务,该集团旗下的租赁公司提供金融产品和服务,旗下的物业公司又负责惠畅里小区的物业管理,对小区情况比较熟悉,既能及时解决电梯运行过程中可能出现的具体问题,同时又与居民随时保持沟通,协同效应优势明显。更重要的是,如果这一模式开展顺利得到推广,随着加装电梯数量的增加,就可通过经济规模效应来降低电梯采购成本和维修保养成本,创建长期而又稳定的盈利模式。成本的降低会进一步带来装梯数量的增加,从而形成一个良性的循环,这一创新模式有助于实现社会利益和经济利益的双丰收。
从社会管理角度来说,电梯是一种特种设备,安全问题不容忽视。在15年的电梯运营期间,所有权还是属于装梯公司,所以责任主体非常明确,安全监管也更为到位。
用创新的经营性租赁方式来推进加装电梯工作,对各方都比较有利,目前惠畅里小区35号的装梯工作已启动,其结果令人期待。即使过程中出现一些波折,但毫无疑问方法总比困难多。只要相关部门和单位心系群众所需所盼,打开思路,勇于创新,定能更好地解决群众的痛点、难点问题。
(王海梅:无锡市委党校副教授)
【来源:无锡日报】
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