省委党校生活区电梯加装项目已恢复施工。 记者赵伟摄
“后期费用好商量，先装上电梯再说……”4月10日，在位于昆明市五华区丰宁街道办事处春晖路6号的省委党校生活区，4个单元的电梯加装项目正在施工。看着蓝色围挡内的电梯井，居民面带笑容地谈论着，上下楼不方便的难题终于快解决了。这一电梯加装项目，由企业免费安装，居民按次、月或年付费使用，是云南省首次采取租赁模式安装外挂电梯。记者了解到，目前此举尚无地方性技术标准支持，相关细则还未出台，电梯安装的报备、联合验收等面临着“无规可依”的窘境。有业内人士认为，可参照国标“先行先试”。不管怎么说，很多市民期盼的“共享电梯”在昆明有了样本。
试水 首建4部“共享电梯”
近年来，随着共享单车、共享汽车等在各个城市兴起，“共享电梯”也逐渐进入人们视野，被视为共享经济时代的又一风向标。特别是对于老旧小区众多的昆明来说，既是急迫的现实需要，也有着巨大的市场需求。
按照省住建厅、省发改委、省财政厅《关于加快推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，从2019年至2021年，要基本完成全省老旧小区改造提升工作。今年，昆明市将完成约200万平方米老旧小区的改造，改造内容包括道路修补、绿化补栽、下水道疏通和电梯加装等。
位于春晖路6号的省委党校生活区就在昆明首批老旧小区改造名单之内。丰宁街道办事处相关负责人介绍，选择这个小区作为试点，有着诸多现实考虑。
省委党校生活区共有24个单元，每栋楼有7层，没有电梯。300多户住户大多是退休老人，其中65岁以上超过半数。对他们来说，安装电梯是“刚需”。
去年，丰宁街道按照“政府引导、业主自愿、因地制宜、试点推行”原则，引入北京富通孝宇房地产开发有限公司云南分公司参与“共享电梯”安装。经多次实地勘测和安全评估，省委党校生活区共有16个单元符合电梯安装条件，目前先试点安装1栋2单元、3栋2单元和5栋1单元、2单元共4部电梯。
“‘共享电梯’这一模式，一方面可解决资金不足的问题，另一方面也能够缓解费用分摊引起的邻里纠纷。”丰宁街道相关负责人说，“工作中，我们采取了党建引领、民情恳谈、统筹协调三步走方式来推进电梯安装。”
前期准备工作并非一帆风顺。春晖社区、小区业委会反复召开民情恳谈会，对电梯安装事宜进行介绍并解答疑问，在小区公示栏对安装公司的资质、加装方案、房屋安全鉴定等内容进行公示，最终三分之二以上业主签字同意。
2019年12月，项目正式动工。但不到半个月，新的问题又摆在施工方的面前：小区建立之初，水、电、煤气管道都是从地下排管疏通，挖电梯地基时存在一定隐患，出于安全考虑，不少居民和煤气公司不支持继续开挖。
为此，施工方和社区再次组织居民和相关单位召开协商会，将技术保障和施工方案逐一展示，对管道进行加固并安装防火包，解决了居民的后顾之忧。
春节前夕，受新冠肺炎疫情的影响，电梯加装项目不得不暂时停工。随着“复工潮”的到来，项目承接方与街道、社区多次协商，在确保安全的前提下，于4月10日恢复施工，预计在35个工作日内完成省委党校生活区4部“共享电梯”的安装，并以此作为昆明打造“共享电梯”的样板工程。
收费 靠新模式实现“双赢”
对于居民来说，电梯安装不用出钱，大家更关心的是使用费用。对此，北京富通孝宇房地产开发有限公司云南分公司投资拓展部经理刘远瑶说：“一楼不存在使用费用，我们初步考虑二楼和三楼每次使用付费为0.2元，四楼和五楼每次为0.25元，六楼和七楼每次为0.3元。居民可以办理月卡和年卡，年卡最高不超过800元，对于大家来说，这个费用是很实在的。”
对于住户关注的噪音大不大、是否影响采光等问题，刘远瑶说，4部电梯均为无机房电梯，运行声量可低至30分贝以下；其外立面是玻璃幕墙，不会影响住户家里的采光。安装完成试运行阶段，不收取乘坐费用。收费阶段，除了刷卡外，居民也可使用指纹、人脸识别、手机扫码等方式付费。
“在电梯使用费用方面，目前云南省、昆明市均无定价指导，我们是参照了公司在北京、江苏等地的标准来制定的。”刘远瑶说，一旦省、市有了相关标准，就遵循本地的规定来收费。
“装电梯不要我们出钱，只有乘坐才付费，价格也就几毛钱，我们都觉得挺划算的。”居民王明丽说，5年前老伴摔了一跤，右腿断了，出行基本靠轮椅，住在6楼上下很不方便。等电梯装好后，就可以每天推老伴下楼转转了。
对居民来说，“共享电梯”前期没有高昂的安装费用，后期使用费用也在可接受范围之内，无疑是一件好事；但对企业来说，前期投入的费用，又该如何收回并实现盈利呢？
从业近10年的某加装电梯公司项目经理叶先生算了一笔账：目前每部电梯的安装费用大概在35万元到40万元，使用寿命为20年。“按这个收费水平，企业建一台‘共享电梯’差不多要25年才能回本，并且需要巨额的周转资金，这种投资巨大、回报周期长的商业模式是否能长久？”
对此，刘远瑶表示，“共享电梯”盈利的核心在成本控制和运营模式。“一方面，公司拥有电梯轿厢广告的收益；另一方面，我们也计划在‘共享电梯’覆盖的小区将互联网和物联网相结合，匹配物流公司，从为居民提供家政、养老等服务中，以后期的大数据为公司寻找盈利点。此外，电梯的产权在公司，还能以动产做质押担保债权，拓宽公司的融资渠道。”
“我们估算过，云南的电梯缺口约有13万台。按照每台电梯覆盖10户计算，用户群可以达到130万户，这是一个巨大的市场。”对于这种新的商业模式，刘远瑶很有信心。
实际上，也并非所有小区都适合安装“共享电梯”。业内人士表示，老旧小区加装“共享电梯”需要考虑物权所有、消防安全、不越规划红线等条件，同时，房屋安全等级还要达到B级以上。目前，除了省委党校生活区外，昆明学院西二院教职工住宿区、云南旅游职业学院也符合电梯安装条件和标准，各点的施工正在陆续推进。
探讨 需完善法律和技术标准
毫无疑问，“共享电梯”在昆明“试水”，对“悬空老人”解决上下楼难题提供了一个方向。但如何健全管理以及是否存在未知的法律风险？记者采访了住建部门和更多业内人士。
五华区住建局相关负责人表示：“老旧小区加装电梯尚未纳入建筑体系，不在住建部门的行政审批范围之内，其报备、联合审批的牵头部门都没有明确。严格来讲，这只是居民、物业与企业之间的商业行为，同时还需要满足特种设备安全许可等条件。”
该负责人介绍，虽然《云南省城市既有住宅增设电梯指导意见》已经出台，但市、区的实施细则尚未明确。依靠业主自行组织申请安装，程序复杂、周期较长。“但不得不承认，这是一个新的方向，对群众来说也是一件好事。”
昆明市政协常委、民进市委副主委石磊也持同样观点：“新事物的诞生，肯定要有人迈出第一步，南昌等地就专门出台了补贴鼓励政策。可以参照现有的国标先行先试，在试的过程中发现问题，总结经验，获取相关参数，再来制定细则，促进地方标准的制定和完善。”
“过去一段时间，我们一直在推广‘公交式电梯’安装，但效果不太理想，究其原因还是在于前期的安装费用上。‘共享电梯’模式解决了前期安装费用这个最大的难题，具有可复制性和可推广性。”石磊说，“市政协此前也向市住建局提出过建议，可以从拨付专项资金、小区维修基金等方面来达成‘共享电梯’的安装。
云南天外天律师事务所饶宝静律师认为，“共享电梯”可能存在的法律风险主要在于后期的维护和使用中，比如用户自身使用不规范致使电梯受损、因电梯质量问题造成用户个人利益损失、个人隐私与相关信息泄露等。另外，电梯的管理维护属于特种行业作业，专业化程度高，且涉及业主、物业、电梯厂商、维保公司、质监部门等多方利益主体，后续管理维护的一大难点就在于各方信息不对称、不透明，容易导致矛盾激发。
“目前‘共享电梯’尚无政策依据，政府也缺乏相应有效监管措施，这种模式是否可行还需要多方考量。如出现纠纷，协商不成，可依法通过民事诉讼途径解决。”饶宝静说。
“无论采取什么方式，只要安全、便捷，就是大家喜闻乐见的。”刘远瑶说，“我们也希望借助这一‘样板工程’，促成老旧小区加装‘共享电梯’实施流程的完善，在云南各州市得到进一步推广。”
记者王恩国 陈燕报道
